Η αγορά ενός ακινήτου είναι συνήθως η μεγαλύτερη συναλλαγή στη ζωή ενός ανθρώπου. Πριν δοθεί προκαταβολή ή υπογραφεί συμβόλαιο, ο νομικός έλεγχος τίτλων δείχνει τι πραγματικά αγοράζετε και αν το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε τι ελέγχεται, πού, πότε, τι κοστίζει και τι γίνεται αν βρεθεί πρόβλημα.

Τι είναι ο έλεγχος τίτλων

Είναι η μελέτη του ιστορικού του ακινήτου στα αρμόδια βιβλία, ώστε να επιβεβαιωθεί ότι ο πωλητής είναι πράγματι κύριος και ότι μπορεί να μεταβιβάσει καθαρή κυριότητα. Ο έλεγχος καλύπτει συνήθως τα τελευταία είκοσι χρόνια μεταβιβάσεων, όσο δηλαδή χρειάζεται για να αποκλειστεί διεκδίκηση από χρησικτησία.

Πότε γίνεται

Πριν από οποιαδήποτε οικονομική δέσμευση: πριν το προσύμφωνο, πριν τον αρραβώνα, πριν ακόμη και την προφορική συμφωνία τιμής. Ένας αρραβώνας που δόθηκε πριν τον έλεγχο επιστρέφεται δύσκολα αν αργότερα εμφανιστεί βάρος. Ο έλεγχος ολοκληρώνεται σε λίγες ημέρες μόλις υπάρχουν οι τίτλοι, άρα δεν καθυστερεί τη συναλλαγή.

Τι αποκαλύπτει

  • τη σειρά των μεταβιβάσεων και τη νόμιμη κτήση της κυριότητας,
  • υφιστάμενες υποθήκες και προσημειώσεις υπέρ τραπεζών ή τρίτων,
  • κατασχέσεις, διεκδικήσεις και εκκρεμείς δίκες για το ακίνητο,
  • δουλείες, απαγορεύσεις μεταβίβασης και άλλους περιορισμούς που δεσμεύουν τον μελλοντικό ιδιοκτήτη,
  • αν ο πωλητής έχει αποδεχθεί νόμιμα τυχόν κληρονομιά από την οποία προέρχεται το ακίνητο.

Τι ζητάμε από τον πωλητή

  • Τους τίτλους κτήσης (συμβόλαιο αγοράς, αποδοχή κληρονομιάς, γονική παροχή) και τα πιστοποιητικά μεταγραφής.
  • Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα διαγράμματος, όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο.
  • Οικοδομική άδεια, κάτοψη, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμό πολυκατοικίας.
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.

Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο

Ο έλεγχος γίνεται στο κατά τόπον Υποθηκοφυλακείο ή, όπου έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, στο Κτηματολογικό Γραφείο, πλέον σε μεγάλο βαθμό ηλεκτρονικά. Στις περιοχές που λειτουργεί το Κτηματολόγιο, αξίζει επιπλέον να ελεγχθεί αν η κτηματολογική εγγραφή αποτυπώνει σωστά τα όρια, το εμβαδόν και τον δικαιούχο, καθώς λάθος εγγραφή διορθώνεται με ξεχωριστή διαδικασία, που περιγράφεται στις Κτηματολογικές Υποθέσεις.

Πέρα από τους τίτλους: το πολεοδομικό σκέλος

Καθαρός τίτλος δεν σημαίνει πάντοτε νόμιμο κτίσμα. Πριν την αγορά ζητείται βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, ή ότι όσες υπήρχαν έχουν τακτοποιηθεί. Ημιυπαίθριοι που κλείστηκαν, πατάρια, αλλαγές χρήσης και υπέρβαση δόμησης είναι συνηθισμένα και εμποδίζουν τη μεταβίβαση αν δεν τακτοποιηθούν. Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος γίνονται παράλληλα.

Αγορά με δάνειο

Η τράπεζα κάνει δικό της νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν εγκρίνει το δάνειο. Ο έλεγχος αυτός όμως γίνεται για λογαριασμό της τράπεζας, ώστε να εξασφαλίσει την προσημείωσή της, όχι για λογαριασμό σας. Δεν σας ενημερώνει για όρους του προσυμφώνου, για δουλείες που επηρεάζουν τη χρήση ή για κινδύνους που η τράπεζα θεωρεί αποδεκτούς.

Τι γίνεται αν βρεθεί βάρος

Δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η αγορά ματαιώνεται. Μια προσημείωση υπέρ τράπεζας εξαλείφεται συνήθως με εξόφληση του δανείου από το τίμημα, την ώρα του συμβολαίου. Μια κατάσχεση ή διεκδίκηση είναι σοβαρότερη και συχνά οδηγεί σε αποχώρηση ή σε επαναδιαπραγμάτευση. Το σημαντικό είναι ότι το μαθαίνετε πριν δεσμευτείτε, και ότι οι όροι εξάλειψης γράφονται στο προσύμφωνο και στο συμβόλαιο.

Κόστος και χρόνος

Ο έλεγχος τίτλων κοστίζει λίγα εκατοντάδες ευρώ, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του ιστορικού, και ολοκληρώνεται σε λίγες ημέρες. Είναι ελάχιστο μπροστά στο ρίσκο μιας προβληματικής αγοράς ή στο κόστος μιας διεκδίκησης αργότερα. Για την πλήρη εικόνα της αγοραπωλησίας, από το προσύμφωνο έως τη μεταγραφή, δείτε τη σελίδα Ακίνητα & Εμπράγματο Δίκαιο.

Το παρόν άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά την εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Κάθε ακίνητο και κάθε συναλλαγή έχει τα δικά της δεδομένα.